부부 공동명의, 항상 이득일까?

누구도 피할 수 없는 납세의 의무. 하지만 아는 만큼 누릴 수 있는 납세의 권리. 절세 효과가 있다고 해서 부부 공동명의로 주택 구입한 분들 많으시죠? 절세에 유리하다고 알려진 공동명의. 실제로 어떤 부분에서 절세가 되는지 알아보겠습니다.

 

생애 처음 내 집 마련을 위해 집을 보러 온 부부. 이 집 저 집 꼼꼼하게 둘러보는데요. 시세 6억 원 상당의 아파트가 부부의 마음에 쏙 들었습니다.

 

[남편 : 우리 이 집으로 계약할까?]

[아내 : 그러자. 그런데 집 살 때 공동 명의로 하면 세금도 덜 내고 좋대.]

[남편 : 그래? 공동 명의로 하면 좋다니까 우리도 그렇게 하자.]

 

공동명의로 집을 계약하기로 한 부부.

 

[남편 : 공동 명의로 계약하게 되면 취득세도 덜 내나요?]

[부동산 중개인 : 차이가 없어요, 똑같습니다.]

[아내 : 똑같다구요?]

 

주택이나 건물, 차량 등을 취득했을 때 취득 재산의 가액에 따라서 정해진 세금을 내는 세금이 취득세이기 때문에, 주택이 단독명의든 부부 공동명의든 상관없이 세금은 동일하게 되는 거죠.

 

그렇게 공동명의로 집을 구입해서 산 지 1년이 지난 어느 날. 부부에게 재산세 고지서가 나란히 한 통씩 날아왔습니다.

 

[아내 : 재산세가 21만 원이 나왔네? 당신은 얼마나 나왔어?]

[남편 : 나도 똑같이 21만 원.]

 

아내는 단독 명의 기준으로 재산세를 계산해 봤는데요.

[아내 : 뭐야? 단독 명의일 때 42만 원이면 공동 명의랑 차이가 없는데?]

 

이렇게 되는 이유는 재산세도 취득세와 동일하게 재산에 대해서 나오는 세금이기 때문이에요. 공시지가 이런 것들을 따져서 세금이 나오는 거지 누가 보유하고 있느냐는 중요하지 않은 거죠. 어쨌든 간에 이 재산에 대한 가액은 동일하기 때문에 부부 공동명의나 단독 명의나 차이가 없게 되는 거죠.

 

그리고 3년 후 부부는 집을 팔기 위해 부동산을 다시 찾았습니다. 그동안 집의 시세는 6억 원에서 8억 원으로 오른 상황.

 

[아내 : 저희 집이 2억이 올랐는데 양도소득세는 얼마나 내야 되나요?]

[부동산 중개인 : 그 집에 얼마나 사셨다고 했죠?]

[남편 : 저희 3년 넘게 살았어요.]

[부동산 중개인 : 아, 그럼 양도소득세 안 나옵니다.]

[남편 : (아내를 바라보며) 우리가 공동 명의라서 그런가 보다.]

[부동산 중개인 : 아니에요. 이 집은 명의랑 관계없이 9억 이하이고 보유, 거주가 2년이 넘고 1세대 1주택이기 때문에 양도소득세 비과세 대상입니다.]

[아내 : 그럼 대체 공동 명의는 언제 좋은 거예요?]

 

주택을 팔 때 주택가액이 9억 원 초과인 경우에는 양도소득세를 내야 되는데요. 공동명의인 경우에는 각각 명의자 기준으로 양도소득세를 계산하기 때문에 양도소득세 절세가 가능합니다. 양도소득세를 절세하는 데 유리하다는 부부 공동명의. 대체 어떤 상황에서 절세가 가능한 걸까요?

 

이번 사례에서 6억 원에 구입한 이 주택을 12억 원에 판매했다고 하면 양도차익은 6억 원이 발생합니다. 이 양도차익에 대해서 양도세를 내야 되는데요. 단독명의일 때는 양도소득세율 35%를 적용해서 양도소득세가 3,672만 5천 원으로 계산됩니다.

 

공동명의로 할 때는 양도차익이 2명으로 나눠지기 때문에 6억 원에 대해서 각각 3억씩 3억씩 양도소득세를 계산하게 됩니다. 이때 각각 3억 원에 대해서 계산하기 때문에 이 세율이 35%가 아닌 24%의 세율로 적용이 됩니다. 이렇게 계산을 하게 되면 1명당 1,218만 원 총 2,436만 원의 양도소득세가 계산됩니다. 그래서 단독명의보다 공동명의로 했을 때 1,236만 5천 원의 양도소득세가 절세가 되는 것이죠.

 

부부 공동명의로 집을 구입하면 취득세나 재산세는 단독 명의일 때와 같지만, 양도소득세는 양도차익 구간마다 적용되는 세율이 달라서 금액이 낮아질수록 더 크게 절세할 수 있습니다.

 

그리고 부부 공동명의로 하게 되면 종합부동산세를 아낄 수 있습니다. 종합부동산세는 주택이나 토지를 보유하고 있는 사람을 기준으로 세금을 과세합니다. 사람을 기준으로 과세하기 때문에 우리가 재산을 기준으로 과세를 하게 되는 재산세랑은 다르고요. 결국은 종합부동산세는 인세의 개념인 거죠. 종합부동산세 과세표준을 계산할 때 단독명의는 공시지가 9억 원을 공제해 줍니다. 부부 공동명의인 경우에는 각각 1인당 6억 원씩 공제를 해 주게 됩니다.

6억씩, 6억씩 공제가 합치면 12억 원의 공제를 해 주는 거죠. 이때 부부 공동명의가 가장 유리한 구간은 공시지가 기준 9억 원에서 12억 원 사이입니다. 단독명의는 이 구간일 때 종합부동산세가 과세되지만 부부 공동명의일 때는 종합부동산세가 과세되지 않기 때문입니다.

 

그리고 이렇게 공동명의로 절세할 수 있는 세금이 또 있습니다. 자, 여기에 공동명의로 소유한 주택에 오랫동안 산 한 노부부가 있습니다.

자식 둘을 키워내 모두 출가시키고 남은 두 사람은 단란하게 여생을 보내고 있는데요. 그러나 어느 날. 오랫동안 함께하자 약속했던 남편은 노환으로 세상을 떠났습니다. 남편을 잃은 슬픔에 빠진 아내. 곧이어 더 큰 걱정까지 안게 됐는데요. 바로 함께 살던 12억 원 상당의 주택에 대한 상속세 때문입니다. 예상되는 상속세는 약 3천만 원. 당장 어떻게 내야 할지 막막한 상황. 그런데 부부 공동명의라서 상속세가 없다고요? 공동명의로 어떻게 상속세를 절세할 수 있는 걸까요?

 

집이 남편 단독 명의였다고 하면 일괄공제 5억 원과 배우자 공제 5억 원 정도를 적용을 하게 되면 2억 원에 대해서 상속세를 계산을 하게 됩니다. 부부 공동명의로 소유했던 주택이기 때문에 남편에게 상속받은 재산은 아내의 지분 50%를 제외한 나머지 6억 원이고요. 이 6억 원에 대해서 상속세를 계산하게 되면 일괄 공제가 5억 원이 적용을 하게 되고요. 그리고 배우자 공제가 최소 5억 원이 적용이 됩니다. 그러면 공제되는 금액이 10억 원이잖아요. 이 10억 원보다 상속받은 재산 금액이 훨씬 낮기 때문에 상속세는 발생하지 않습니다.

 

상속세 절세에도 도움이 되는 부부 공동 명의. 어떤 점을 미리 살펴보고 준비해야 할까요? 최초의 취득할 때부터 고민해서 공동명의로 하시는 게 좋고요. 단독명의에서 공동명의로 변경할 때는 취득세 같은 비용을 잘 고려해서 결정하셔서 절세에 도움 되시기를 바랍니다.