6월 1일 이후 보유세, 양도세 인상되자 증여로 집값 상승

지난 6월 1일 부동산 과세 기준이 발표된 이후 보유세와 양도세가 인상됐습니다. 하지만 세금 인상과는 별개로 서울의 아파트 가격은 크게 올랐다고 하는데요. 그 이유를 자세히 알아봤습니다.

 

부동산 시장에서 굉장히 중요한 달이 있죠. 바로 부동산 세금 고시가 나오는 6월입니다. 특히 올해 6월 1일부터는 종합부동산세, 양도세 등 과세 기준이 강화됐습니다. 그 때문에 주택을 소유한 사람들 사이에서 운명의 날이라고 불리기도 했다고 하죠. 정확히 얼마나 달라진 건지 지금부터 알아보도록 하겠습니다.

 

주택을 갖고 계신 분들이라면 꼭 내야 하는 세금이 있죠. 바로 보유세입니다. 종합부동산세와 재산세를 합쳐서 통칭하는 것으로 쉽게 말하면 부동산을 갖고만 있어도 내야 하는 세금입니다.

6월 1일부터 보유세 과세가 강화되면서 많은 다주택자가 걱정할 수밖에 없는 상황인데요. 기존에는 주택 가격에 따라서 일반 세율의 경우 최대 2.7%까지 적용됐었는데요. 6월 1일부터는 최대 3%로 인상됩니다. 또한 주택을 3채 이상 보유한 사람들이나 조정 대상 지역에서 2채 이상의 주택을 보유한 사람들에게는 기존에는 최대 3.2%까지 세율이 적용됐지만 앞으로는 최대 6%의 세율이 적용됩니다.

현재 서울을 포함한 대도시의 상당수가 조정대상지역으로 분류되어 있는 만큼 대부분의 다주택자는 높은 세율을 적용받게 됩니다.

 

예를들어, 서울에서 아파트 2채를 보유 중인 조 씨가 있습니다. 조 씨는 작년에 보유세로 약 3천만 원을 납부했는데요. 오른 세율을 적용해 계산해 보니 올해는 약 7,500만 원의 보유세를 납부해야 합니다. 그런데 보유세 세율이 그렇게 많이 오른 것도 아닌 것 같은데 왜 이렇게 금액 차이가 많이 나는 걸까요? 그 이유는 바로 공시가격 때문입니다. 공시가격과 시세의 차이를 줄이기 위해 정부에서 꾸준히 공시가격을 인상했던 것이 영향을 미쳤다고요.

 

[서울시립대학교 세무학과 김우철 교수 : 공시가격의 인상은 재산세나 종부세의 과표 확대를 의미하는 거죠. 따라서 세금이 매겨지는 대상이 커지니까 세율이 동일할 때는 세금이 그만큼 늘어나는데 종부세의 경우 세율까지 늘어났기 때문에 과표가 커지고 세율도 높아지면서 세 부담이 더 크게 증가하는, 보유세가 2배 이상 늘어나는 게 일반적인 현상이 되고 있습니다.]

 

공시가격이 각종 세금 납부의 기준이 되는 지표인 만큼 영향을 미칠 수밖에 없다는 얘기인데요. 또한 전문가들은 보유세는 매년 납부해야 하는데다가 공시가격 현실화에 따라 앞으로도 보유세가 증가할 여지가 있는 만큼 많은 다주택자들이 보유세의 부담을 느낄 수밖에 없다고 합니다. 그런데 다주택자들이 부담을 느끼는 것은 보유세뿐만이 아닙니다. 보유세와 함께 양도세도 같이 인상됐다고 합니다.

 

주택을 매입했다가 판매할 때 얻는 양도 차익에 대해 부과되는 세금을 양도세라고 하죠. 6월 1일부터는 다주택자와 단기 거래자에 대한 양도세의 세율이 인상됩니다. 양도세의 기본 세율은 양도 차익의 금액에 따라 최대 6%에서 최대 45%까지 적용됩니다.

 

기존에는 2주택자들의 경우에는 양도세의 기본세율에 10%를 더하고 3주택자들의 경우에는 20%를 추가 부과했었는데요.

하지만 이번 6월 1일부터는 2주택자들의 경우 기본세율에 20%를 가산하고 3주택자들의 경우에는 기본세율에 30%를 추가로 가산하게 됩니다.

이에 따라 양도세 최고 세율이 기존 65%에서 75%로 인상된다고요. 예를들어, 2주택자인 박 씨가 있습니다. 박 씨가 13억 원에 매입했던 아파트 1채를 18억 원에 매도한다고 가정해 보겠습니다. 5월 31일 이전 매도 시에는 약 2억 7천만 원의 양도세를 납부하면 됐지만 6월 1일 이후인 지금 매도를 한다면 약 3억 3천만 원의 양도세를 내야 합니다. 양도 차익인 약 5억 원의 절반 이상을 양도세로 내야 하는 상황이 생기는 것이죠.

그렇다면 이렇게 양도세를 대폭 인상한 이유는 무엇일까요?

 

[한양대학교 부동산융합대학원 최원철 교수 : 차익 실현을 위해서 주택을 구입하는 사람들한테는 앞으로 많은 양도세를 걷겠다, 그러니까 실수요자들이 아니라 약간의 투기성 이런 경우는 앞으로 양도세를 많이 걷겠다 하는 취지에서 이 양도세가 크게 올라버린 거죠.]

 

한마디로 양도세를 높여 주택 투기를 막겠다는 의도였다는 겁니다. 그리고 인상되는 건 이게 전부가 아니라는데요. 또한 다주택자들뿐만 아니라 주택을 매입했다가 단기에 팔아버리는 단기 보유자에 대한 양도세도 늘어납니다. 이때 단기 보유자에 대한 양도세는 1주택자들도 포함되는데요. 기존에는 주택을 소유한 기간이 1년 미만일 때 부과되는 양도세는 40%였습니다.

 

6월 1일 이후부터는 주택을 1년 미만으로 소유했을 때에는 70%의 세율이 적용되고 1년 이상 2년 미만으로 소유했을 때는 60%의 세율을 적용받게 됩니다.

보유세, 양도세 중과가 시작되기 전에는 다주택자들의 세금 부담이 커지니까 갖고 있던 매물을 많이 내놓지 않을까 하는 예상을 많이 했었는데요. 하지만 그 예상과는 다르게 전국의 집값은 상승 기조를 보였습니다. 5월 31일까지 집계된 통계에 따르면 전국, 수도권, 서울의 아파트 매매가 상승률이 동반 상승한 것을 확인할 수 있었는데요. 특히 5월 마지막 주 서울의 주간 아파트값은 11개월 만에 가장 높은 상승률을 기록했다고 합니다. 정부에서도 현재 서울 아파트의 실질가격이 글로벌 금융위기 지전까지 상승한 상태라고 경고했고요.

 

예상과 달리 집값이 이렇게 오른 이유가 뭘까요? 다주택자들이 주택을 매도하기보다는 증여를 선택했기 때문이라고 볼 수 있겠죠. 

 

양도세도 급격하게 오르는 데다가 집값이 오르는 속도가 워낙 빠르다 보니 차라리 증여세를 내고 증여를 하는 게 낫겠다, 증여세 낸 만큼 집값이 더 오를 거다, 이런 기대 심리가 작용한 겁니다. 5월에 발표된 통계에서도 올해 3, 4월 서울의 주택 증여 건수가 큰 폭으로 증가한 것을 확인할 수 있었는데요.

전문가들은 이런 현상이 지속되다 보면 매물 잠김 현상이 올 수 있다고 우려하는 상황입니다. 증여가 많아지면 시장에 나오는 주택 매물이 적어지고 그러다 보면 수요보다 공급이 부족해질 수도 있다는 겁니다.

 

[한양대학교 부동산융합대학원 최원철 교수 : 보유세나 양도세에 대해서 변화가 있을 거라는 것 때문에 전부 눈치를 보고 있기 때문에 눈치 보는 동안에는 당연히 매물을 안 내놓겠죠. 그러면 당연히 매물 잠김은 당분간은 계속될 거라고 보입니다.]

 

[서울시립대학교 세무학과 김우철 교수 : 과거와 동일한 방식의 세제적인 조치만으로 징벌적인 세금이나 보유세나 이런 양도세의 중과로만 문제를 해결하려고 하면 더 이상 문제가 해결되지 않기 때문에 세제에 의한 과도한 의존, 이런 것으로 주택 시장 문제를 해결하려는 노력은 이제는 좀 자제해야 한다, 이렇게 생각하고 있습니다.]

 

정부에서는 6월 중으로 재산세율 인하에 관한 개정안을 국회에 통과하도록 하겠다고 밝혔는데요. 보유세와 관련된 내용인 만큼 눈여겨보는 게 좋겠습니다.