집값 상승에 요즘 부동산 경매가 열풍, 인기

집값은 계속 오르고 내 집 마련에 대한 걱정들이 많으시죠? 최근 이 부동산 시장에서 열풍이 부는 것이 있습니다. 바로 경매인데요. 부동산 경매란 어떤 것인지 지금부터 알아보겠습니다.

 

최근 한국 부동산원에 따르면 수도권 아파트의 매매가격이 2주 연속으로 역대 최고 상승률을 기록했습니다. 그런데 이런 집값 상승과 함께 최고치를 경신한 것이 있습니다. 서울 아파트 낙찰가율이 4개월 연속 최고치를 기록한 건데요. 통계 이후 가장 높은 수치라고요.

그러면 낙찰가율 119%는 어떤 뜻일까요? 예를 들어서 5억 원에 나온 매물이 있다면 5억 9,500만 원에 낙찰됐다는 겁니다. 이처럼 낙찰가율이 높다는 건 경매로 나온 매물의 감정 가격보다 더 높은 금액을 주고서라도 사겠다는 수요가 많다는 것으로 해석할 수 있습니다.

 

부동산 경매의 장점은 좋은 매물을 저렴한 금액에 살 수 있다는 건데요. 그런데 여기서 잠깐. 이렇게 경쟁이 과열되다 보면 너무 높은 금액에 매매하게 되지는 않을까요?

 

[고준석 겸임교수/동국대학교 법무대학원 : 부동산 가격이 올라가는 시점에서는 낙찰가격이 확실히 시세보다 싸요. 경매 신청을 하게 되면 그때 매각 금액이 법원에서 정해지고요. 그 뒤로부터 6개월이나 1년 뒤에 매각가능한 입찰 기일이 잡히게 돼요. 감정가격이 1억원에 정해졌는데 6개월 뒤에 팔 때 보니까 이게 시세가 1억 5천~2억까지 올랐어요, 부동산 가격이. 그러면 내가 이 경매물을 1억 2천만원에 사더라도 3천만 원 또는 8천만 원이 이익이 되는 셈이죠.]

 

경매 신청 후 입찰까지 시간 차이가 있기 때문에 주변 시세에 비하면 확실히 저렴하게 살 수 있다는 겁니다. 최근 개그우먼 박나래 씨도 경매로 주택을 낙찰받으면서 이슈가 된 적이 있었죠. 이런 소식을 접하다보면 경매가 내 집 마련의 기회가 되지 않을까 하는 생각이 드는 분들도 많으실 것 같습니다.

 

그렇다면 부동산 경매, 정말 내 집 마련의 기회가 될 수 있을까요? 사실 경매로 부동산을 매매한다고 하면 뭔가 하자가 있는 물건이 아닐까 하는 생각이 드시는 분들도 많을 것 같습니다. 보통 경매장에 나오는 매물들은 소위 말하는 빨간 딱지, 즉 압류 때문에 경매로 넘어온다고 생각하죠. 이외에 부동산을 공동으로 상속받았을 때도 상속분에 대한 공유물분할 신청을 통해 경매가 진행되기도 합니다.

 

그렇다면 부동산 경매 어떻게 시작해야 할까요? 법원 경매 정보 홈페이지를 보면 전국의 경매 매물을 확인할 수 있습니다. 또한 경매물의 매각 진행 상태 같은 상세 내용들도 확인할 수 있다고요. 그렇다면 여기서 잠깐. 경매물에 대한 공부는 어디부터 어디까지 해야 할까요? 꼭 해야 할 것은 바로 이 경매물에 대한 권리분석입니다. 

 

권리분석은 경매에 입찰하기 전에 해당 부동산의 소유권 등 권리상에 문제가 없는지 확인하는 절차를 말합니다. 쉽게 말해서 이 부동산을 경매로 낙찰을 받았을 때 이 부동산의 소유권을 가질 수 있는지, 이런 부분을 확인하는 거라고 보시면 됩니다. 이 권리분석을 할 때 가장 중요한 것, 바로 말소기준권리입니다.

 

말소기준권리란 근저당권이나 가압류 등의 권리가 낙찰 후 소멸되는지 낙찰자에게 인수되는지를 판단하는 기준이 되는 권리입니다. 등기부등본에서 확인할 수 있다고요. 그런데 이 말소기준권리를 꼭 확인해야 하는 이유가 뭘까요?

 

말소기준권리를 확인해야 하는 이유는 말소기준권리에 해당하는 등기 일자보다 더 앞에 기록된 것들이 있을 경우 해당 매물을 낙찰받은 사람이 빚을 떠안아야 할 수도 있기 때문입니다. 예를들어 보겠습니다.  ㅇㅇ아파트 101동 101호의 등기부등본을 보겠습니다.

 

이 아파트의 주인인 조 씨는 지인 김호구 씨에게 아파트를 담보로 돈을 빌렸고 이후에 모닝 은행과 지인 박경제 씨에게 추가로 돈을 빌렸습니다. 그런데 지인 김호구 씨가 이 집에 가처분 등기를 걸어둔 겁니다. 이렇게 되면 가처분이 말소기준권리인 근저당권보다 빨리 설정됐기 때문에 낙찰받은 사람이 가처분권을 부담하게 됩니다.

가처분권자인 김호구 씨가 소송에서 승소한다면 낙찰받은 사람은 이 아파트에 대한 소유권을 상실하게 되는 거죠. 이런 일을 미연에 방지하려면 권리분석이 중요할 수밖에 없겠죠.

 

법원 경매 전문 기업에 따르면 매물이 나오자마자 소진되는 상황이라고 합니다. 그러다 보니 당연히 낙찰되는 가격이 비싸질 수밖에 없겠죠. 예를들어 보겠습니다. 6월 15일 서울 강남구에 위치한 전용면적 128제곱미터의 아파트가 경매에 부쳐졌습니다. 이 아파트의 감정가는 29억 3천만 원이었는데요. 10명의 사람들이 입찰에 참여해 약 36억 6천만 원에 낙찰됐습니다.

 

그런데 문제는 같은 단지 동일 면적의 직전 실거래 가격이 34억 4,500만 원이었다는 겁니다. 경매 물건이 실거래가보다 약 2억 원 높은 금액에 낙찰된 건데요. 어떻게 이런 일이 생긴 걸까요?

 

[권대중 교수/명지대학교 부동산학과 : 강남을 비롯한 일부 지역의 토지거래 허가구역으로 지정된 지역은 일반 매매시 일정 면적이 넘는 경우는 허가 받아서 부동산을 매입해야 합니다. 그러나 경매를 통해서 매입하는 경우는 당연히 법원의 경매 절차를 거쳤기 때문에 허가를 받지 않아도 소유권이 넘어옵니다. 그래서 이렇게 쉽게 부동산을 취득할 수 있기 때문에 오히려 시세보다 더 높은 가격으로 낙찰되는 경우도 있습니다.]

 

일반 매매보다 부동산에 대한 규제가 적어서 매입이 쉽기 때문에 높은 가격에도 거래를 한다는 겁니다. 이곳 외에도 감정가보다 높은 금액이거나 직전 매매 신고가보다 더 비싼 금액에 거래되는 경우가 종종 나타나고 있는 상황입니다. 경매를 통한 거래라고 해서 모두 저렴하게 구입할 수 있는 것은 아니라는 거죠. 

 

그렇다면 부동산 경매를 할 때 꼭 알아둬야 할 점은 어떤 게 있을까요?

 

[고준석 겸임교수/동국대 법무대학원 : 경매로 사든 매매로 사든 자금 계획이 무엇보다 중요합니다. 경매도 똑같이 LTV, DTI, DSR 적용된다는 사실 명심하시고요. 환가가 잘 되는 지역에 있는 물건인지 이런 것들을 전부 다 살펴보고 경매에 임하시는 게 좋을 것 같습니다.]

 

또한 낙찰 일자로부터 약 6주 이내에 잔금을 완납해야 하고 명도비용 같은 추가금이 발생할 수 있다는 것도 확인해야 합니다. 일반 매매 거래와는 방식이 다르다 보니 알아둬야 할 것이 많은 부동산 경매. 부동산 경매가 어려워서 망설이셨던 분들에게 조금이라도 도움이 되셨기를 바랍니다.