아파트 가격이 두달 만에 반값

서울 용산구의 한 아파트가 두 달 만에 4억 원이 떨어지고 송파구의 8억짜리 아파트가 5억 원에 팔렸다고 합니다. 수상한 반값 거래, 어떻게 된걸까요?

 

서울 송파구의 한 아파트. 전용면적 39.69제곱미터의 경우 지난 2월 실거래가는 7억 5천만 원이었습니다. 그런데 이번 달 3일에 5억 2,500만 원에 거래가 됐습니다. 또한 용산구의 한 아파트는 59.88㎡가 1월에는 18억 8300만원에 거래되었는데 3월에는 14억으로 두 달 만에 4억 원가량 하락한 가격에 거래됐다는데요.

 

이렇게 고가 단지가 밀집한 지역에서 수억 원씩 하락한 값에 거래되는 경우가 다수 포착되고 있습니다. 이 거래들은 모두 서울시 조사 결과 가족 간 거래로 밝혀졌습니다. 직거래 방식을 이용한 것인데요. 직거래란 공인중개사 없이 거래 당사자끼리 곧바로 거래하는 방식입니다. 중개수수료를 절감하기 위해 직거래를 택하기도 하지만 가족이나 친인척 등 특수관계에서 편법 증여와 세금 탈루의 수단으로도 이용될 수도 있다고 하는데요. 이렇게 직전 거래나 호가와 금액 차이가 너무 크면 편법 거래일 가능성이 높다고 보고 있습니다.

 

해당 아파트 거래 역시 양도세의 회피를 위한 편법 거래였던 것으로 밝혀졌습니다. A 씨가 시세 15억 원짜리 아파트를 자녀에게 12억 원에 매도한다고 가정해 봅시다. 이 경우 3억 원 이상 싸게 팔았기 때문에 양도세 부과 대상이 됩니다. 공시지가와 거래가액이 5% 또는 3억 원 이상 차이가 날 경우 양도세의 회피를 위한 것으로 보고 실거래가대로 양도세를 부과하는데요. 또한 취득가액의 5% 이하의 과태료까지 내야 합니다.

 

세금을 아끼려다 오히려 세금 폭탄이 될 수 있습니다. 국세청이 바로 부과하는 게 아니라 5년 뒤까지 부과할 수 있으니 피해도 피한 게 아닌 것이죠. 편법 증여, 법인자금 유용, 업다운계약 등 편법 거래 유형도 다양했습니다. 최근 서울시에서는 지난해 부동산 의심 거래 1만 3천여 건을 정밀 조사를 했는데요. 그 결과 2천여 건의 위법 사례를 적발했고 41억 6천만 원의 과태료를 부과했다고 밝혔습니다.

 

[최원철 교수 / 한양대학교 부동산융합대학원 : 일 대 일로 맞거래를 하다 보니까 가격도 좀 조정을 할 수가 있고 취득세나 양도세가 워낙 중과가 되기 때문에 이런 편법 거래 자체가 자꾸 조금씩 생기는 거죠]

 

그런데 이런 편법 거래들이 늘어나면서 최근 눈에 띄는 거래가 있는데요. 바로 주택 맞교환입니다. 최근 부동산 온라인 커뮤니티에는 비슷한 가격의 주택 맞교환을 원하는 글들이 올라왔습니다. 같은 지역 비슷한 조건의 아파트를 찾는 상황. 도대체 왜 이런 교환을 하려는 걸까요?

 

일시적이 1가구 2주택자들이 양도세를 면제받기 위해서인데요. 기존 주택을 신규 주택 취득일로부터 1년 이내에 매도해야 그 혜택을 받을 수 있다고요. 넓은 면적, 역세권 등 더 좋은 조건으로 옮기기보다는 절세하기 위한 목적이라고 합니다. 기간 내 주택을 다시 사고팔면서 일시적 1가구 2주택 기간을 1년 더 연장했습니다. 양도세를 내지 않도록 하는 편법을 사용한 것이죠.

 

예를 들어 일시적 1가구 2주택자 김 씨와 박 씨가 있습니다. 해당 지역의 아파트값이 10억 원대였지만 최근 부동산 시세가 9억 원에 형성되어 있다고 가정해 봅시다. 양도세를 면제받을 수 있는 최대 금액인 12억 원으로 올려서 거래하면 양도 차익이 있더라도 양도세는 면제, 취득세 9,600만 원만 내면 됩니다. 또한 이 집을 1년 내에 기존 거래했던 12억에 팔면 양도 차익이 없이 양도세를 아낄 수 있는 거죠.

 

[최원철 교수 / 한양대학교 부동산융합대학원 : 절세는 할 수 있지만 다른 위험성이 내재돼 있다는 거죠. 집값이 만약에 맞교환을 했는데 생각보다 빠른 속도로 떨어졌다 그러면 나중에는 또 문제가 생길 수도 있고 그러니까 여러 가지 문제들이 있기 때문에 굉장히 위험한 거래죠]

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최근에는 이것을 맞교환하는 사례까지 생겼다고 합니다. 서울의 한 아파트 재건축 단지에서 집주인의 주소가 대거 바뀌었습니다. 이들은 재건축을 앞두고 올해 5월 말까지 입주 시한을 남겨두고 있는데요. A 씨가 B 씨의 집으로, B 씨는 A 씨의 집으로 서로의 집에 세입자로 들어가는 전세계약을 맺었다고 합니다. 이른바 전세 맞교환을 한 것인데요. 그 후에 A 씨와 B 씨는 각각 이 조합원 세입자에게 돌려줄 임대보증금이 필요하다면서 조합으로부터 대출받았습니다.

 

그런데 이례적인 계약을 하면서까지 대출을 받은 이유는 뭘까요? 아파트가 시가 15억 원이 넘어 은행 대출이 막히자 이주를 해야 하는 집주인들이 스스로 세입자가 되어 조합이 세입자를 내보내기 위해 집행하는 대출을 악용했던 것입니다. 조합대출금리는 1%대로 매우 낮기 때문에 이런 사례도 생겨났다고요. 등기부등본상 이렇게 주소가 옮겨진 건 모두 40가구 정도. 대출금은 전부 200억 원이 넘습니다. 만약 위장전입을 했다면 주민등록법 위반이 될 수 있고 더 큰 문제는 이주비를 스스로 마련한 다른 조합원에게 피해를 줄 수도 있다는 건데요.

 

[아파트 주변 주민 :  이거 다 다른 조합원들이 나중에 시공사한테 이자 쳐서 다 갚아야 되는 돈이에요. 이거 어디 하늘에서 떨어지는 돈이 아니에요.]

 

시장에서는 어떤 규제든 틈새를 찾기 마련이죠. 꼼수를 찾는 방법이 다양해지고 있습니다.