주택담보대출 고정금리와 변동금리

최근 경제 뉴스를 뒤덮었던 소식, 바로 주택담보대출입니다. 주택담보대출 금액이 늘어났다, 주택담보대출 금리 인상됐다, 이런 뉴스들 아마 많이 보셨을 텐데요. 정확히 어떤 이슈가 있는 건지, 도대체 우리나라 경제에는 어떤 영향이 있는 건지, 그리고 제일 중요한 것은 나에게는 어떤 영향이 있는 것인지 지금부터 하나씩 차근차근 설명해드리도록 하겠습니다.

 

시중은행에 따르면 지난 3월 말 기준 주택담보대출 잔액이 대략 483조 원을 기록했다고 합니다. 여기서 말하는 대출 잔액이란 대출을 받은 사람들이 앞으로 갚아야 할 총 금액을 의미합니다. 작년 초와 비교하면 불과 1년 사이 40조 원 넘게 증가한 것을 확인할 수 있습니다.

대출은 규제한다는데 주택담보대출 총액이 증가한 이유, 뭘까요? 이제 날씨도 많이 풀렸고 이사철이고 해서 집값도 안정화된다는 얘기도 들리고 있으니 집을 사려는 실수요자들이 많을 수도 있을 것입니다. 전문가들은 이에 대해서 주택을 매매하려는 실수요자가 늘어난 것보다는 경기가 어려워서 생활비로 쓰기 위한 대출을 받는 케이스가 아마 더 많을 것이라고 예상하고 있습니다.

 

2월 기준 전국의 주택 매매 거래량은 약 8만 7천 건으로 전년 대비 24% 감소했다고 합니다.

 

[경제전문가 차영주 : 주택 거래는 줄어들었지만 우리가 생활에 있어서 지금 코로나19가 워낙 지속이 되다 보니까 생활 자금에 따른 대출 수요가 상당히 늘었다, 이렇게 볼 수 있다는 거죠. 자영업자들을 중심으로 해서 지금 현재 1년여가 지나다 보니까 자금의 압박을 받게 되고 가장 손쉬운 주택담보대출을 활용하고자 하는 욕구가 상당히 많이 늘어났다는 점이 주택담보대출이 늘어난 주요 원인이 아니겠는가 그렇게 말씀드릴 수가 있겠습니다.]

 

특히 신용대출의 규제가 심해진 만큼 주택담보대출이 늘어날 수밖에 없는 상황이었다고요. 그런데 여기서 한 가지 알아두어야 할 이슈가 있습니다. 바로 주택담보대출의 금리가 오르고 있다는 것입니다. 많은 사람들이 가장 궁금해할 부분이 금리가 얼마나 올랐느냐 하는 것일 텐데요. 3월 30일 한국은행이 2월 금융기관 가중평균금리 통제를 발표했었습니다. 통계에 따르면 올해 2월 기준 주택담보대출의 금리가 1월보다 0.03%포인트가 증가하면서 1년 8개월 만에 최고치를 경신했습니다.

우리가 금리 변동에 대해서는 많은 분들이 수치가 작게 변하니까 작은 인상폭이 있다고 착시하기가 쉬운데요. 예를 들어서 10원하는 과자가 있다고 가정해 보겠습니다. 그 10원짜리 과자가 11원이 됐다고 했었을 때 가격이 몇 퍼센트 인상한 걸까요? 당연히 10% 인상한 겁니다. 그런데 시중금리 중 10% 금리를 적용받고 있었던 사람이 갑자기 금리가 올라서 11%가 됐다, 그러면 금리는 몇 퍼센트 오른 걸까요? 똑같이 10% 오른 겁니다. 그런데 우리는 시중에서 금리가 10%에서 11%로 오른 것을 마치 1% 올랐다고 생각하지만 실제는 10% 오른 것이죠.

 

그러니 0.03%포인트의 변화라 하더라도 그게 실제로 증가하는 증가 폭, 퍼센트 비율은 클 수밖에 없고요. 또 한 가지는 주택담보대출이기 때문에 당연히 대출 금액 자체도 클 수밖에 없겠죠. 큰 금액을 대출 받았을 때는 작은 금리 변동이라도 내가 추가로 지불해야 할 금액도 그만큼 커지는 것입니다. 

 

금리 변동이 적어도 대출 금액이 큰 만큼 이자 부담도 커진다는 거죠. 그래서 더 우려되는 게 있다는데요. 지난해 부동산 가격 폭등으로 인해 영끌, 빚투 같은 신조어가 생길 정도로 부동산에 투자하는 사람들이 많아졌습니다. 특히 2030세대까지 부동산 투자에 대한 열풍이 불었었는데요. 이런 상황에서 주택담보대출의 금리가 상승한다? 이건 당연히 우리에게는 우려의 목소리가 나올 수밖에 없는 상황입니다. 

 

빚을 내서 부동산에 투자했던 사람들에게는 주택담보대출의 금리 인상이 달갑지 않은 소식일 겁니다. 이 때문에 주택담보대출의 금리 변동도 체크하는 게 좋다고 합니다. 금융감독원에 따르면 2020년 말 기준 주택담보대출 중 절반 이상의 비율이 변동금리라고 합니다. 평균적으로 변동금리가 고정금리보다 0.5에서 1% 정도 낮은 편인데요. 변동금리의 경우에는 대출 상환 초반에는 낮은 이자를 내기 때문에 부담이 적게 느껴질 수 있습니다. 하지만 금리가 인상될 경우 부담이 커질 수 있겠죠. 반면에 고정금리는 처음에는 높은 이자를 낸다고 느낄 수는 있는데요. 대신에 금리가 인상될 시에는 변동이 없기 때문에 오히려 부담이 적다고 생각할 수 있습니다. 

 

예를들어 1억 원씩 주택담보대출을 받은 박 씨와 김 씨가 있다고 가정해보겠습니다. 박 씨는 1억 원의 주택담보대출을 3.5%의 고정금리로 20년간 상환하기로 했습니다. 대략 3,900만 원이 됩니다. 변동금리로 대출받은 김 씨의 경우는 어떨까요? 1억 원의 주택담보대출을 3%의 변동금리로 20년간 상환하기로 했다고 가정해 보겠습니다. 대략 3,300만 원 나옵니다. 그런데 만약 3년이 지난 후 금리가 4%로 오르고 또다시 3년이 지나서 5%로 올랐다면 이자로 납입해야 할 금액은 대략 5천만 원이됩니다.

 

이처럼 변동금리와 고정금리일 때 납입하는 이자의 차이가 클 수 있으니 꼭 비교해보는 게 좋겠습니다. 그렇다면 주택담보대출 금리, 앞으로는 어떻게 될까요? 주택담보대출의 금리는 미국의 국채 금리와도 맞닿아 있습니다. 미국 연방준비제도의 제롬 파월 의장이 2023년까지 제로금리를 유지하겠다고 했는데요.

이 말은 2023년부터 금리를 올릴 테니 그 전에 미리 준비를 해두라는 뜻입니다. 갑자기 금리를 올리면 시장이 혼란이 올 수 있으니 금리 인상을 대비할 시간을 준 겁니다. 그렇기 때문에 주택담보대출 금리는 당분간은 조금 오를 것 같습니다. 하지만 계속해서 상승한다고 보이지는 않고요. 지금 국가적으로 또는 전 세계적으로 유동성이 많이 풀려서 금리가 많이 올라갈 수밖에 없는 상황인데 이러한 유동성 공급의 문제가 어느 정도 해결되고 나면 그러면 다시 금리는 적정 수준으로 내려앉지 않을까 생각이 됩니다. 

 

경기 활성화를 위해 시중에 유통했던 돈들을 회수하기 시작하니 금리가 오를 수밖에 없다는 건데요. 이 금리 인상이 우리 경제에 미치는 영향은 어느 정도일까요?

 

[경제전문가 차영주 : 현재 주식담보대출이 480조 원에 달하고 있는데요. 여기서 0.1%포인트 금리가 상승하게 되면 민간 소비가 4,800억이 줄어들게 된다라는 계산이 나오게 됩니다. 이는 결국 우리가 주담보 대출에 대한 이자 부담이 늘어나는 만큼 소비가 줄어들게 되고요. 이러한 소비 위축은 민간 부분들뿐만 아니라 기업 부분들까지도 파생적인 영향을 미칠 수밖에 없겠죠. 이러한 요소들이 성장률을 압박하는 요소로 작용할 수 있다고 말씀드릴 수 있겠습니다.

 

국내 가계 부채가 국내 총생산의 100%에 준한다고 합니다. 부채의 규모 또한 다른 나라보다 높은 상황이라고요. 보통 대출을 포함한 부채의 적정성은 부채의 비율이 20% 이하일 때 건전하다고들 말합니다. 40% 이하는 보통, 40% 초과일 경우에는 위험이라고 규정하고 있는데요. 대출이 꼭 필요한 상황이라면 가능한 한 20% 내에서 대출을 받고 약속한 기간 내에 모두 갚는 것이 좋겠습니다. 다행인 건 대출 증가세에 비해 위험도는 특별히 높지 않다는 건데요. 그렇다고 해도 부채를 줄이기 위한 관리는 꼭 필요하겠죠.