사상 처음으로 전세 추월한 월세

금리 상승과 맞물려 우려했던 전월세 대란까지. 무주택자의 걱정은 커지고 있다는데요. 부동산 시장, 첫 거래 역전이 일어났습니다. 전국 임대차 거래 중 월세의 비중이 처음으로 전세 비중을 앞질렀습니다. 월세 거래량은 계속해서 꾸준히 증가했었는데요. 국토교통부에 따르면 4월 전국의 전월세 거래 가운데 월세가 50.4%를 차지했습니다. 월세 거래량이 전세 거래량을 추월한 것은 통계 작성을 시작한 2011년 이후 처음 있는 일입니다.

 

월세 거래량의 역전 현상. 이유가 있다는데요. 최근 기준금리가 1.75%로 인상되면서 대출의 이자 역시 높아졌습니다. 전세대출 이자 갚는 것보다 월세를 내는 것이 낫겠다 하는 인식이 늘고 있다는 겁니다. 예를 들어 2억 원을 금리 연4.75%로 대출받아 전세 계약을 한다면 매월 약 76만 원을 부담해야 합니다. 반면 월세로 전환한다면 2억 전세보증금을 전월세 전환율 4.1%(2011년 11월 기준)로 월 68만 원을 내야 합니다. 올해 하반기 기준금리가 더 상향되면 전세대출 이자 부담 역시 더 커질 것으로 예상되는데요.

 

월세 거래량이 더 많아진 원인, 또 하나가 있습니다. 임대인의 경우 대부분 다주택자이다 보니 종합부동산세나 재산세 등 보유세 부담을 임차인에게 전가하기 위해 전세보다 월세를 선호한다는 분석도 나오고 있는데요. 당장 월세를 받아 세금 부담을 해소하는 게 임대인에게도 유리하다는 겁니다. 이런 임차인과 임대인의 수요가 맞물린 가운데 임대차3법의 영향 역시 작용했다고 보입니다.

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2020년 7월 말부터 시행된 임대차3법. 계약갱신청구권, 전월세 상한제, 전월세 신고제가 포함돼 있습니다. 계약갱신청구권이란 보통 전세의 경우 2년 계약 기간을 잡는데요. 이후 임차인의 요구에 따라 1회 연장의 계약 갱신을 할 수 있는 제도입니다. 2+2 총 4년을 보장받을 수 있도록 한 것이죠.

 

그리고 전월세상한제는 재계약 시 임대료를 올릴 때 직전 임대료의 5%가 넘게 올릴 수 없도록 지정한 겁니다. 첫 계약 시 전세가가 5억 원이었던 집이 2년 후 시세가격이 7억 원이 돼도 임대인이 올려받을 수 있는 전세금은 최대 5억 2,500만 원입니다. 그러다 보니 같은 아파트 단지 같은 평수임에도 전세금이 크게 차이가 나기도 한다는데요. 실제로 서울의 한 아파트에서 지난해 10월 2건의 전세 계약이 있었는데 전세금은 각각 11억 원과 8억 원으로 큰 차이가 있었습니다.

 

[고준석 교수 / 동국대학교 법무대학원 : 2년 뒤에는 못 올리니까 이번에도 더 많이 올리는 거죠. 4년 치 감안해서 더 많이 올리는 거죠.]

 

계약갱신청구권을 쓰는 세입자가 늘면서 전체적으로 매물이 줄었고 전세금을 크게 올리면서 이를 감당하지 못하는 임차인들의 월세 선택이 늘어났다고 보는 것이죠. 그동안 전세는 서민의 주거 사다리로 표현되기도 했는데요. 이제는 이런 사다리도 없어지는 것이 아닌지 걱정이 나오는 것이죠.

 

그런데 주택임대료 걱정은 비단 우리나라만의 문제가 아닙니다. 미국 전체 월평균 임대료는 전년 대비 17% 상승했습니다. 특히 플로리다주의 마이애미는 51%나 상승했습니다. 또한 비싼 월세로 유명한 영국의 런던. 방 2개짜리 집의 월세는 평균 약 320만 원 정도라고요.

 

[고준석 교수 / 동국대학교 법무대학원 : 유럽 OECD 국가들은 수입의 3분의 1이 주거 비용으로 지출되고 있는 현실을 감안해보면 우리나라의 경우에도 월 소득의 3분의 1 정도는 주거비 부담으로 지출해야 될 수도 있을 것이라고 예상되고 있습니다. 전세 물량이 충분치 못한 경우에는 이러한 현상이 지속적으로 나타날 수 있을 것으로 보입니다.]

 

한정된 주택 물량에 결국 가격도 올라가고 그렇게 되면 또 매매 시장까지 영향을 줄 수밖에 없는 구조입니다. 전세는 서민의 주거 사다리이기도 하지만 반대편에서 보면 우리나라 주택 버블의 주역이기도 합니다. 임대인 관점에서 전세 제도는 임차인에게 주택을 사용하는 조건으로 목돈을 무이자로 빌리는 것과 같기 때문이죠. 이 때문에 1980년에서 1990년대 사이에 아파트로 대표되는 주택개발시대에 이른바 갭투자를 통해 적은 돈으로 많은 주택을 보유하는 다주택자를 양산하고 주택 시장의 버블을 만들었습니다.

 

결국 민간과 시장에게만 맡겨서는 주택 임대차 시장은 해결은 어려울 수 있습니다. 정부가 보다 적극적인 공공임대주택 등 공급 대책을 고민해야 할 때입니다.