임대차 3법 시행 2년. 달라지는 것들은 무엇일까요?

임대차 3법이 시행된 지 2년이 지났습니다. 시행 2년이 지난 이번 달 8월이 전월세 시장의 큰 분수령이 될 것이란 전망이 많은데요. 8월 임대차 시장에 큰 변화가 있을 것으로 예상됩니다.

 

임대차 3법 적용 후 재계약한 전세의 만료 시점인 2022년 7월 이후 전세 대란의 가능성이 꾸준히 언급돼 왔는데요. 신규 전세계약을 한 세입자가 2년 뒤 재계약을 요구하면 임대료를 5% 이상 올릴 수 없는 만큼 집주인들이 4년 치 임대료 상승분을 미리 받으려고 하면서 전셋값이 급등할 것이라는 논리입니다.

 

그런데 전셋값은 39개월 만에 하락했습니다. 부동산 시장이 식을 조짐을 보이자 신규 입주 아파트들의 전세 매물화로 공급이 늘었고 전세의 월세화도 시장에 영향을 미치며 전셋값의 일부 하향 추세가 나타나는 등 최근 몇 년간 오름폭과 비교하면 대란은 없는 상황이죠.

 

다만 여전히 4년 전에 임대차 계약을 하고 계약갱신청구권도 사용해 이번에 신규계약으로 전환해야 하는 세입자들의 걱정은 남아 있습니다.

 

실제로 임대차 3법이 시행된 이후 전셋값은 어땠을까요? 7월 서울의 아파트 평균 전셋값은 약 6억 7천만 원을 기록했습니다. 2년 전에 비해 약 35%가 올랐는데요. 임대차3법 시행 직전인 같은 기간과 비교하면 3배가 넘는 상승폭입니다. 또한 전세 임대차 거래에서 월세 비중은 올해 처음 절반을 넘겼고 월세 가격이 약 3년 동안 상승 흐름을 이어가는 가운데 전세의 월세화 현상 역시 계속되고 있는데요. 높아진 전세대출 금리를 감당할 여력이 없는 사람들이 월세 난민으로 떠밀리고 있는 것이죠.

 

[최황수 교수 / 건국대학교 부동산대학원 : 월세 같은 경우에는 계속 오를 수 있어요. 전세를 놓으려고 하는 집주인들이 늘어나면서 전세 물량은 늘어나는데 전세자금 대출에 대한 부담 때문에 월세를 가려고 하는 현상이 가속화되면서 월세는 가격이 좀 더 오르는 이런 현상들이 생기는 거죠.]

 

민간등록임대사업자 제도를 부활시켜야 한다는 목소리도 나왔습니다. 국토부는 이를 검토하겠다고 밝혔는데요. 5% 이내 임대료 증액 제안으로 임차인에게는 안정적 주거를, 임대인에게는 세제 혜택을 제공하는 것입니다.

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국토교통부가 주거분야 민상안정 방안을 발표했습니다. 8월에 2년을 맞는 임대차 3법에 따른 불안 확산과 전세 사기 등의 우려가 여전히 높아 6월에 이어 추가 대책을 내놓은 건데요. 그러면 8월부터 부동산 시장이 뭐가 달라질까요?

 

우선 8월부터 생애 최초로 주택을 구입하는 사람들에게 주택담보대출비율이 주택 소재 지역, 가격, 소득과 상관없이 80%로 늘어나고 대출 한도도 6억 원으로 확대됩니다. 기존에는 생애 최초 주택 구매자가 7억 5천만 원짜리 아파트 구입 시 LTV가 최대 50%까지 적용되지만 8월부터는 80%가 적용됩니다. 주택 구매 시 초기 자본 부담을 덜 수 있을 것으로 예상됩니다.

 

임대차 3법도 전격 개정할 예정입니다. 전월세 상한율 5%와 1회 계약 갱신 의무 부담을 없애거나 줄이고, 대신 집주인에게 인센티브를 늘리는 방향으로 가닥을 잡고 있는 모습입니다. 또한 이번 대책은 공공임대 등 주택 공급 확대, 주거비 경감, 임차인 보증금 강화 등을 담고 있는데요.

 

우선 정부는 건설임대주택 약 2만 5천 가구, 전세 임대 주택 약 2만 4,500 가구를 공급하겠다는 계획을 발표했습니다. 청년과 신혼부부의 전세대출 지원 한도를 늘립니다. 또한 취약계층의 월세 부담을 줄이기 위해 기존 청년월세 지원 외에도 한국토지주택공사의 주택 임대료 동결을 1년 연장하고 주거 급여 지원 대상과 금액을 확대합니다. 또한 대출금리를 시중보다 낮은 수준으로 동결해 6,300만 원 대출 시 연간 31만 5천 원의 이자를 절감할 수 있다고요.

 

또한 전세 보증금보다 매매 가격이 낮은 깡통전세 현상에 대ㄱ한 대책도 마련하기로 했는데요. 전세가율이 90%를 넘거나 경락률(감정가 대비 낙찰가 비율)을 초과하는 지역을 주의지역으로 통보하고 특별 관리한다는 계획입니다.

 

[최황수 교수 / 건국대학교 부동산대학원 : 정부가 발표한 주거 안정 대책은 대부분 공급 위주로 이루어져 있어요. 하지만 이것이 계획의 일환이지 당장 내년, 내후년 이렇게 (주택을 지을 수 있는 것은 아니기 때문에 주택 공급을 신속하게 할 수 있도록 소유자들이라든가 이런 분들하고 잘 협의해서 인센티브도 주고 서민들의 주거 안정을 취할 수 있는 그러한 측면들도 같이 고려해야 하지 않을까라고 생각이 듭니다.]