전세 사기 당하지 않는 방법

실제 사기 사례

집값이 빠른 속도로 떨어지고 있습니다. 부동산 가격이 하락할수록 전세 사기 위험도가 높아진다고 하는데요. 피해자는 주로 2030 젊은 세대. 자칫하다가는 전 재산 잃을 수 있으니 주목하셔야 됩니다. 

 

피해자를 직접 만나봤는데요. 놀랍게도 이 피해자는 계약 후 2년 동안 본인이 사기를 당했다는 사실조차 모르고 있었다고 합니다.

 

[김인철 (가명) / 9,500만 원 전세 사기 피해자 : 저 같은 경우에는 청년대출 100% 받아서 9,500만 원에 전세 계약했어요. 전세 계약 만기가 다가오기 전에 은행 쪽에서 전화가 온 거예요. 청년대출이 연장이 안 된대요. 왜 그러냐고 물었더니 지금 현 거주지 등기부등본에 가압류가 걸려있어서.]

 

계약 만료 시점에야 알게 된 가압류 5천만 원. 바로 계약 초기에 바뀐 집주인의 신용 상태 때문이었는데요. 전세 계약 후 약 40일 만에 빌라 소유주 A가 B에게 9,500만 원에 매매했고, 새로운 빌라 소유자 B 앞으로 약 5천만 원의 가압류가 되어있었던 것입니다.

[김인철 (가명) / 9,500만 원 전세 사기 피해자 : 임대인에게 전화를 했더니 없는 번호라고 나오는 거예요. 등기부등본에 있는 임대인의 주소를 찾아갔는데 제3자가 살고 있어요. 저는 집이 아니라 감옥 같았어요. 하루하루 잠이 안 오고 일상이 다 무너져버린, 일상생활이 도저히 불가능하다는 심정이었어요. 이게 전형적인 깡통 전세 사기에요.]

 

깡통전세

'깡통 전세' 한 번쯤 들어보셨을 텐데요. 매물의 전세가가 매매가보다 비싸거나 같은 경우 깡통 전세라고 부르는데 흔히 매매가와 전세가의 차익이 적은 집을 매입해서 시세차익을 내려는 일명 갭투자자들로 인해서 발생하고 있습니다.

 

[장석호 공인중개사 : 일반적으로 부동산 가격이 오르면 깡통 전세가 발생하지 않아요. 그런데 이제는 문제죠 올 상반기부터 부동산 가격이 하락하고 있죠. 1기 신도시 소형 아파트를 보면 전세가가 매매가의 약 80~90% 입니다. 주택 가격의 10%만 떨어지면 바로 깡통 전세입니다. 제일 우려되는 게 그거예요. 가장 걱정되는 게 내년, 내후년에 저절로 깡통 전세가 발생할 거라고 봅니다.]

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전세 사기 예방법

위의 피해자 김인철 씨 역시 전형적인 깡통 전셋집을 계약했는데요. 피해금은 9,500만 원으로 적잖은 상황. 그런데 결국 돌려받았다고 합니다. 아는 만큼 확실하게 대처 가능한 깡통 전세 사기 예방법, 확실하게 알려드릴 테니까 반드시 주목하셔야겠습니다.

 

[장석호 공인중개사  : 젊은 사람들이 임대차 계약할 당시에 이상적인 가격이 빌라는 전세가가 매매 가격의 50~60%거든요.]

 

매물의 시세를 파악, 전세가가 아파트는 시세의 70% 이하, 다세대 빌라는 50~60% 이하인 매물이 안전합니다.

 

피해자 김인철 씨는 계약 당시 해당 주택의 등기부 등본을 봤을 때 압류나 근저당이 하나도 없이 깨끗했다고 합니다. 그렇게 우선 변제권을 가질 수 있었다고 합니다.

 

[민준우 변호사 : 일명 깡통 전세 임대인들의 경우 자기자본 없이 수백 수천 채의 빌라나 오피스텔을 소유하고 있는 경우가 많고 해당 부동산을 취득하는 경우에 각종 세금들이 발생하게 되는데 세금 채권의 경우 임차인의 임대차 보증금 반환 채권보다 우선해서 변제받도록 되어 있습니다. 그렇기 때문에 세입자로서는 해당 임대차 목적물에 대한 보증금을 돌려받지 못하게 되는 것이죠.]

 

확정일자와 전입신고로 인해서 생기는 우선변제권. 보증금 문제 시 변제받을 수 있지만 그보다 우선되는 건 집주인이 미납한 종부세 같은 세금 등 신용 상태인데요.

[민준우 변호사 : 임대인에게 임대차 계약을 체결할 당시에 임대인의 세금 완납 증명서의 교부를 요청할 수 있고요.]

 

세금 완납 증명서 요구는 필수. 또 중요한 게 있습니다.

 

[민준우 변호사 : 계약서를 작성하실 때 특약사항에 임대인이 변경이 되는 경우에는 반드시 임차인에게 통지를 해주도록 특약사항에 기재를 하시고 만약 통지를 해주지 않을 경우에는 임차인에게 대항할 수 없다는 특약을 해주시는 것도 필요하겠습니다.]

 

확정일자를 받는다고 해도 법적인 효력은 다음 날부터 발생하니까 하루 동안 가압류 등을 설정하지 않는다는 특약까지. 이런 특약들이 피해 시 큰 도움이 된다고 합니다.

 

그리고 피해자 김인철 씨가 돈을 잃지 않은 결정적인 이유, 바로 이것 때문이라는데요.

 

[김인철 (가명) / 9,500만 원 전세 사기 피해자 : 전세보증금 반환보증보험을 가입했으니까 보증보험사를 통해서 100% 확실하게 돌려받는 방법을 선택했거든요.]

 

바로 전세보증금 반환 보험에 가입하는 것. 지역에 따라서 5억 원에서 7억 원까지 보장받을 수 있다고 합니다. 실제로 전세 사기 피해 금액이 매년 크게 증가하고 있는 상황이어서 누구나 당할 수 있기에 보험이 필수인데요. 보험에 가입해서 변제받은 피해자 김인철 씨. 하지만 우여곡절이 있었다고 합니다.

 

[김인철 (가명) / 9,500만 원 전세 사기 피해자 : 가압류가 걸려있는 상태여서 보증보험이 연장이 안 되는 거예요. 그러니까 보험사 측에서는 자기들이 책임질 수 있는 전세보증기간 안에서만 책임지겠다, 그런데 전세 계약기간이 묵시적 갱신으로 늘어난 상태니까 책임을 질 수 없다는 거예요.]

 

묵시적으로 계약이 연장돼버린다면 보장받을 수가 없으니까 집주인이 잠적했더라도 갱신 거절을 통보한 내용증명 발송이나 문자메시지 발송 같은 증거가 있어야 되는데요. 아래에 보이는 문자와 같이 신분과 거주지, 계약 종료 의사를 명확하게 밝힌 문자가 있어야 보험 보장 시 법적 효력이 발생합니다.

[장석호 공인중개사 : 현재 법체계에서는 보증금을 보호하는 가장 좋은 방법은 전세보증금 반환보증보험을 이용하는 방법밖에는 없습니다.]

 

큰 돈을 보장해 주니 비싸다고 오해할 수 있지만 한국주택보증공사의 경우 보증금 2억에 대해서는 1년에 약 30만 원만 내면 보장해준다고 합니다. 몇십만 원 아끼려다가 수천, 수억 원 피해볼 수 있으니까 가입은 필수입니다.

 

지금까지 알려드린 전세 사기 예방법을 정리하면 아래 표와 같습니다. 

1. 매매가의 약 70% 이상인 매물은 계약하지 말 것

2. 계약 후 전입신고 및 확정일자를 받을 것

3 계약 시 특약 설정     1) 소유권 변경 시 통보     2) 확정일자 후 임대인은 등기사항 증명서 권리 행사를 익일까지 하지 말 것

4. 임대인의 세금완납증명서 요구

5. 전세보증보험 가입     1) 전세보증보험 가입 거절 시 계약 재고

6. 집주인과 연락 두절 시 내용증명 및 문자메시지로 임대차계약 갱신 거절 통보

 

명의 이전 사기

그런데 피해자 김인철 씨는 의심되는 점이 더 있다고 합니다. 바로 임대인 변경이 조직적인 사기 수법이라는 건데요. 무슨 얘기일까요?

 

[김인철 (가명) / 9,500만 원 전세 사기 피해자 : 임대인 A는 신용에 문제가 없는 사람인데 신용에 문제가 있는 사람으로 바꿔치기한 케이스 같더라고요. 이런 경우가 흔하더라고요.]

 

세입자가 깡통 전세 매물을 계약하면 얼마 후 집주인이 일정금을 주고 신용불량자나 취약계층을 구해서 집에 대한 권리를 모두 이전해버린다는 겁니다. 

 

실제 사례로 몇달 전 발생한 명의 이전 사기 사건이 있습니다. 주택을 몇 백채 가지고 있는 유명한 캡 투기꾼이 있는데, 임대차 계약을 2022년 2월 4일에 1억 9천 8백만원에 전세 계약을 합니다. 그런데 3월 21일에 20살의 김** 씨에게 1억 9천 8백만원에 매매합니다. 고가의 집을 구매하기에는 다소 어린 명의 대여자. 이상한 걸 느낀 세입자가 직접 전화해봤다는데요.

 

[전세 임차인 : 죄송한데요 이 집을 어떻게 구매하신 거예요?]

[명의 대여자 : 그냥 매매하게 됐어요.]

 

[전세 임차인 : 아니 집주인이신데 매매 가격도 모르시니까 제가 이상해서요. 이 집을 매매하실 때 정상적으로 본인이 매매하신 게 아니죠?]

 

[명의 대여자 : 네... 명의 빌려줄 때 몇십만 원 받고 나중에 실제 집주인이 집을 매도할 때 그때 더 준다고 한 것 같아요.]

 

[전세 임차인 : 이 집은 지금 매도가 안 돼요. 김** 씨가 잘 알고 계셔야 하는 게 지금 김** 씨가 법적으로 제 임대인으로 되어있는데.]

 

[명의 대여자 : 이게 지금 어떻게 돌아가고 있는지 모르겠어요.]

 

[전세 임차인 : 김** 씨가 완전 사기당한 거예요. 왜냐면 내가 전세보증금 1억 9천8백만 원을 김** 씨에게 청구할 수밖에 없는데, 몇십만 원 받으려고 약 2억 원의 전세보증금 채무를 안은 거예요 김** 씨가.]

 

돈의 유혹에 혹해서 명의를 빌려주는 경우 또 다른 피해자가 될 수도 있지만 법적 처벌을 피하기 힘든데요. 더불어 주택 소유자로 분류, 각종 복지 혜택을 포기해야 하고 임대주택 거주 시 퇴거해야 하니 절대 가담해서는 안 됩니다. 

 

[민준우 변호사 : 애당초 사기를 치고자 하면 법을 잘 아는 변호사들이라도 깡통 전세는 당할 수 있어요 꼼꼼하게 확인해 보지 않으면 쉽게 당할 수 있습니다.]